Emma is 23 en werkt in de zorg. Ze wil graag in Drachten blijven wonen, dicht bij haar familie en werk, maar elke betaalbare woning waarvoor ze in aanmerking komt, verdwijnt binnen een dag.
Een dak boven je hoofd is een eerste levensbehoefte, ook in Smallingerland lukt dat steeds meer mensen niet meer. Starters blijven hangen bij hun ouders, ouderen kunnen niet doorstromen en zorgmedewerkers en gezinnen vinden geen huur- of koopwoning die ze kunnen betalen.
Iedereen is het erover eens dat we zo snel mogelijk meer woningen moeten bouwen. Zelfs als we het huidige bouwtempo van gemiddeld zo’n 150 woningen per jaar verdubbelen, duurt het nog ruim tien jaar voordat we het tekort hebben ingehaald! De vraag is dus niet óf we meer moeten bouwen, maar hoe we dat doen. De PvdA Smallingerland stelt de volgende aanpak voor.
Corporaties helpen door sociale erfpacht
Zoals Einstein al zei: als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg.
We kunnen wel roepen dat dertig procent van de nieuwbouw sociale huur moet zijn, maar dan moeten corporaties dat ook kúnnen bouwen. En dat lukt nu nauwelijks. In Smallingerland lopen de corporaties tegen hun financiële grenzen aan. Ze kunnen misschien nog een paar extra projecten realiseren, maar de armslag is beperkt. Je kunt dan wel stoer roepen dat je in prestatieafspraken gaat vastleggen dat corporaties meer moeten bouwen, maar als ze het niet kunnen financieren houdt het toch echt op.
Daarom stellen wij voor om het anders te doen en over te stappen op sociale erfpacht. De corporaties hoeven de grond dan niet meer te kopen en te financieren. De gemeente blijft eigenaar van de grond en rekent een canon (vergoeding voor het gebruik van de grond) op kostprijsniveau. Dat scheelt de corporaties fors in de investeringslast en geeft financiële ruimte om meer woningen te bouwen.
Voor de gemeente is dit kostenneutraal: er is geen subsidie nodig, de grond blijft in gemeentelijk eigendom en levert jaarlijks canoninkomsten op. Met sociale erfpacht kunnen corporaties ongeveer twintig procent meer sociale huurwoningen realiseren, dat is een belangrijke stap vooruit. Zo maken we het voor corporaties weer haalbaar om te doen waar ze ooit voor bedoeld zijn: bouwen voor gewone mensen, zoals Emma.
Coöperaties als tweede bouwstroom
Bouwen zoals nog nooit is gedaan maar in Duitsland en Oostenrijk al decennia effectief is.
Naast de corporaties willen we een tweede betaalbare bouwstroom op gang brengen: bouwen door wooncoöperaties. Deze vorm is in andere landen heel gebruikelijk en in Nederland door PvdA’er Adri Duivesteijn in de Woningwet mogelijk gemaakt. Wooncoöperaties bouwen en beheren samen woningen, zonder winstoogmerk en vaak met bewoners als mede-eigenaar of huurder. Ze richten zich op het betaalbare segment: sociale huurwoningen voor mensen met een kleine beurs, middenhuurwoningen voor leraren, zorgmedewerkers en starters, en betaalbare koopwoningen met een prijsbegrenzer of terugkoopregeling, zodat woningen betaalbaar blijven voor de volgende generatie.
De gemeente helpt coöperaties op weg met professionele ondersteuning, erfpachtgrond en toegang tot financiering via een bouwfonds dat wordt gevoed door opbrengsten uit de vrije sector. Zo versterken sociale erfpacht en het bouwfonds elkaar: de gemeente houdt de grond in publieke handen en gebruikt de opbrengsten uit het bouwfonds steeds opnieuw voor betaalbare woningbouw. Ook deze aanpak kost de gemeente geen extra geld, maar levert structurele inkomsten en blijvende betaalbare woningen op. Zo ontstaat een tweede motor van betaalbare woningbouw – door inwoners, voor inwoners.
Eén gezamenlijke aanpak
Samen is niet alleen
Samen met corporaties, coöperaties en marktpartijen bouwen we aan een evenwichtige woningvoorraad. Corporaties bouwen meer sociale huur dankzij sociale erfpacht. Coöperaties bouwen aanvullend: deels sociale huur, deels middenhuur en betaalbare koop. De vrije sector blijft welkom en draagt met een verplichte afdracht bij aan het bouwfonds om betaalbare wonen te realiseren.
Samen met ouderen die graag kleiner en comfortabeler willen wonen in hun eigen buurt. Want als we voor hen goede, betaalbare woningen bouwen, komt er ruimte vrij voor starters en gezinnen. Ouderen brengen bovendien rust, ervaring en organiserend vermogen mee. Zij kunnen juist helpen bij het opzetten van coöperaties, het beheren van gezamenlijke voorzieningen en het bouwen aan een fijne buurt. Zo vormen ouderen geen blokkade, maar een stille motor van samen wonen en samen leven.
Als we zo samenwerken, komt de woningmarkt eindelijk in beweging. Starters vinden een plek, gezinnen kunnen door, ouderen blijven in hun buurt, en de waarde van de grond blijft in publieke handen. Iedereen bouwt mee, en iedereen wint.
Waar, hoe en waarmee
Geef ze een huis, de jeugd van vandaag
Dan kunnen ze van elkaar houen
We zien nu dat veel locaties vertragen en er vaak uiteindelijk minder woningen gebouwd worden dan eerst gedacht. Wij stellen voor om parallel te werken: niet met locaties wachten, maar locaties tegelijk ontwikkelen. Inbreiding én uitbreiding. Zo maken we tempo zonder dat dorpen of wijken overbelast raken.
Een belangrijk middel om de bouw te versnellen is houtbouw en andere biobased bouwvormen. Die zijn lichter, schoner en sneller te realiseren dan traditionele bouw. Door seriematige houtbouw kunnen we bouwtijd en bouwkosten flink verkorten en faalkosten terugdringen, en gebruikmaken van de kennis en vakmensen die hier in de regio aanwezig zijn. Dat maakt de woningbouw niet alleen sneller en duurzamer, maar versterkt ook de lokale economie en werkgelegenheid.
De gemeente bewaakt de regie en voorkomt dat grondaankoop of planvorming opnieuw een speelbal van speculatie wordt. Door vast te leggen dat zeventig procent van de woningen betaalbaar wordt en de dertig procent vrije sector verplicht bijdraagt aan het bouwfonds, verdwijnt het perverse speculatiemodel en doorbreken we de prijsspiraal van grondaankopen. Zo bouwen we voor mensen die hier wonen, werken en hun leven opbouwen; voor Emma.
En waarom dit werkt
Ze willen net zo graag als wij
Aan een toekomst bouwen, ja
De achterblijvende woningproductie is geen natuurverschijnsel. We hoeven niet in wonderen te geloven, maar zitten zelf aan het stuur. Dan moeten we wel niet alleen roepen, maar ook echt gaan sturen. Als we de grond eerlijk inzetten, kennis uit de regio benutten en de handen ineenslaan met corporaties en coöperaties, kunnen we dit gewoon doen. Meer bouwen, betaalbaar wonen en de waarde in de gemeenschap houden – zodat Emma straks niet hoeft te vertrekken, maar haar toekomst kan opbouwen hier, in Smallingerland.
Zo bouwen we samen aan Smallingerland en geven we Emma’s generatie de sleutel naar hun eigen voordeur.
Maarten Noordhoff PvdA Smallingerland