Mijn laatste column over meer woningen bouwen en meer betaalbare woningen bouwen riep bij een aantal mensen reacties op. Die varieerden van: “Als het zo eenvoudig is, waarom doen we het dan niet?” tot: “Van jouw voorstellen komt geen snars terecht.”
In deze vraag-en-antwoord-loop neem ik de vragen door die voorbij zijn gekomen. En ik begin met misschien wel de meest gestelde vraag: wie is Emma?
Je hoort mij vaker over Emma. Wie is dat?
Bij de start van het Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief heb ik in de gemeenteraad “de laarsjes van Emma” aan het projectteam aangeboden. De laarsjes staan voor waar we het voor doen: de volgende generaties. Welke wereld we voor hén creëren, zodat zij in onze voetsporen in Smallingerland kunnen leven, werken en hun kinderen ook weer kunnen laten opgroeien en spelen.
Omdat ik slecht ben in het onthouden van namen, heb ik de naam én de laarsjes van onze kleindochter gebruikt. Emma is dus ook echt de overvolgende generatie.
Waarom bouwen we niet gewoon sneller?
Die vraag krijg ik het vaakst. En eerlijk is eerlijk: bijna iedereen wíl sneller bouwen. We bouwen niet traag omdat niemand een schop wil pakken; het gaat traag doordat de volgende zaken tegelijk spelen:
- woningcorporaties hebben onvoldoende financiële ruimte;
- planvorming duurt lang, bijvoorbeeld door stikstof, natuurregels en bezwarenprocedures;
- bouwkosten zijn fors gestegen;
- de markt bouwt vooral waar het rendement het hoogst is;
- locaties komen te langzaam beschikbaar en grond is onderwerp van speculatie;
- locaties worden vaak ná elkaar ontwikkeld in plaats van naast elkaar.
Met andere woorden: er is niet één oorzaak, en dus ook niet één simpele oplossing. Het gaat niet vanzelf sneller; daarom hebben we gericht, samenhangend beleid nodig.
Zijn jouw voorstellen niet te ingewikkeld?
Het klinkt soms nieuw, maar elders werkt het al jaren.
In Duitsland, Oostenrijk en Scandinavië zijn wooncoöperaties én sociale erfpacht heel normaal. Ze zorgen dat woningen betaalbaar blijven voor de volgende generatie, in plaats van bij iedere verkoop duurder te worden.
Dat coöperaties hier nog in de kinderschoenen staan, maakt het geen luchtkasteel. Grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht gaan ons al voor. Het is juist iets waar we nú in moeten investeren, zodat ook wij in Smallingerland er straks de vruchten van plukken.
Sociale erfpacht: klinkt dat niet als subsidie?
Nee. De gemeente blijft eigenaar van de grond en ontvangt jaarlijks huur/canon. Daarmee is het aantrekkelijker dan de huidige verkoop tegen sociale grondprijs. De corporatie hoeft de grond niet te financieren en kan haar geld dus in stenen stoppen.
Dat zorgt ervoor dat corporaties fors meer sociale huurwoningen kunnen bouwen, zónder extra subsidies.
Dat is geen kostenpost dat is verstandig omgaan met publieke grond en geld.
Is sociale erfpacht niet juist een extra risico voor de gemeente?
Eerder omgekeerd: doordat de grond in publieke handen blijft, heeft de gemeente juist meer grip.
Bijvoorbeeld: verkoop van een sociale huurwoning op erfpacht vereist goedkeuring van de gemeente. Afspraken zijn dus beter afdwingbaar.
Verkochte grond daarentegen ben je voorgoed kwijt. Publieke sturing verdwijnt dan en dat is een groter risico.
Waarom coöperaties naast corporaties?
Omdat corporaties óók grenzen hebben. Ze kunnen niet alles.
Coöperaties bouwen aanvullend, zonder winstmarge, en voor doelgroepen die nu tussen wal en schip vallen:
- middenhuur,
- zorgpersoneel,
- starters,
- ouderen die kleiner willen wonen.
Zo voegen we een tweede motor toe aan de woningbouwmachine. En zo blijft betaalbaarheid structureel.
Waarom zou de vrije sector verplicht moeten bijdragen?
Omdat de winst van dure projecten nu vooral bij ontwikkelaars terechtkomt, terwijl de gemeenschap opdraait voor minder rendabele opgaven. In de gemeenteraad gaf ik bij het bouwplan voor vier luxe woningen aan de Westerbuorren in Boornbergum het voorbeeld dat, om daar conform ons beleid óók vier betaalbare en vier sociale huurwoningen bij te bouwen, feitelijk iedere inwoner nu €9 extra moet bijdragen. Dat schuurt.
Een verplichte bijdrage aan een bouwfonds zorgt dat:
- waarde lokaal circuleert,
- winst niet privatiseert terwijl verlies publiek wordt,
- de gemeente én betaalbaar én kwalitatief kan bouwen.
Zo houden we wonen eerlijk. Overigens is dit niet nieuw of bijzonder: andere gemeenten doen dit al jaren met succes.
Moeten we niet vooral sneller bouwen?
Ja. Smallingerland heeft tempo nodig. Maar bouwen alléén lost de woningnood niet op. Als we vooral te dure woningen toevoegen, blijft het tekort aan betaalbare huizen bestaan.
Tempo én betaalbaarheid horen bij elkaar. Harder rennen zonder richting schiet niet op.
Allemaal leuk, maar komt er in de praktijk iets van terecht?
Dat hangt af van één ding: politieke wil.We kunnen aan het stuur draaien, of blijven voortmodderen in hetzelfde systeem.
Einstein zei: als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg.
Met alleen roepen dat het sneller moet, komen we er niet. Met publieke regie, slimme erfpacht en een tweede bouwstroom wel.
Waarom niet gewoon een startersfonds?
Een startersfonds vergroot de biedruimte van kopers. Dat klinkt vriendelijk, maar in een krappe markt kan het de prijzen juist opdrijven. En zeker zo belangrijk: het lost geen tekorten op en bouwt geen woningen bij.
Wij helpen starters liever met een woning met lagere woonlasten dan met hogere schuld.
Hebben we de vrije sector wel nodig?
Ja. We hebben álle bouwers nodig. Maar zonder afspraken bouwt de vrije sector vooral waar rendement het hoogst is en het risico het laagst niet waar de nood het hoogst is.
Een evenwichtige woningvoorraad vraagt daarom om publieke regie.
Is dit niet allemaal langzaam door bureaucratie?
Integendeel. Door locaties parallel te ontwikkelen dus meerdere gebieden tegelijk maken we juist tempo, zonder dat één wijk overbelast raakt.
Een voorbeeld.
We zijn hartstikke blij dat op de plek van de voormalige basisschool Sjalom aan de John F. Kennedylaan plannen voor een Knarrenhof worden ontwikkeld. Begin dit jaar is de school verhuisd. Met een strakke planning en snel bouwsysteem in houtbouw had het Knarrenhof er nu al kunnen staan. Maar doordat het gebouw nog tijdelijk in gebruik is en de planvorming nog helemaal aan het begin staat, zal het waarschijnlijk 2028 worden voordat de eerste bewoners er kunnen wonen.
Twee of drie jaar klinkt niet lang, maar in woningbouw is dat een gat dat je niet meer inloopt. Daarom moeten we sneller schakelen en locaties gelijktijdig voorbereiden.
En ik blijf het maar herhalen: biobased houtbouw kan bovendien de bouwtijd halveren. Daar ligt veel winst. Zo maken we tempo waar het echt telt.
Gewoon minder regels en de markt zijn werk laten doen!
Regels spelen zeker een rol, maar vertraging komt vooral door:
- beperkte investeringsruimte bij corporaties,
- stijgende grondprijzen,
- risico mijdende speculanten en ontwikkelaars,
- capaciteitstekorten en bezwarenprocedures in de bouwketen.
Met erfpacht, coöperaties, parallel ontwikkelen en slimme seriebouw pakken we die oorzaken wél aan. Zo versnellen we structureel.
Wat helpt doorstroming?
Goede, betaalbare woningen voor ouderen in hun eigen buurt.
Als zij kunnen verhuizen, komen gezinswoningen vrij voor starters en jonge gezinnen. Eén verhuizing kan zo de hele keten in beweging zetten.
Ouderen kunnen daarnaast een belangrijke organiserende taak vervullen in de aanpak met coöperaties. Zo is in Almere een aanpak “Bouwen door de buurt” opgezet, waarin wijkbewoners in hun eigen wijk nieuwe woonplekken coöperatief ontwikkelen. Dat is een aanpak die ook bij ons en in de dorpen heel goed kan werken. Zelf vormgeven aan de mienskip!
Waarom is publieke grond zo belangrijk?
Wie de grond bezit, bepaalt:
- de prijs,
- het doel,
- de kwaliteit,
- en of woningen betaalbaar blijven.
Publieke grond voorkomt speculatie en houdt waarde in de gemeenschap. Zo blijft wonen lokaal en eerlijk.
En waarom doe je dit?
Omdat Emma straks niet weg hoeft uit Smallingerland.
Omdat de volgende generatie ook een sleutel verdient.
En omdat betaalbaar wonen geen luxe is, maar een basis waarop een samenleving drijft.
Daarom schrijf ik dit.
Daarom die laarsjes.
Zodat we niet bouwen voor spreadsheets, maar voor mensen.
Wat werkt bewezen wél?
sociale erfpacht → meer sociale huur zonder subsidie
wooncoöperaties → betaalbaar en zonder winstdruk
publiek bouwfonds → waarde blijft lokaal
houtbouw → sneller, schoner, goedkoper
parallel ontwikkelen → geen wachtstand meer
Waarin verschilt onze aanpak?
Wij willen bouwen voor mensen, niet voor rendement.
We bouwen niet alleen veel, maar ook betaalbaar met modellen die ook voor de volgende generaties blijven werken.
Maarten Noordhoff